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¿Que debo saber antes de alquilar una casa?




1 ¿SON IGUALES TODOS LOS CONTRATOS DE ALQUILER?

No, hay varios tipos de contratos de alquiler, incluyendo un “contrato” de alquiler por un período de tiempo específico o simplemente alquilar “de mes a mes”.


Por lo general, los contratos de alquiler por un período de tiempo fijo son sólo por un año. A menos que viole los términos del alquiler, el propietario de su departamento o casa no puede cambiar el contrato ni aumentarle el alquiler, excepto si el contrato de alquiler dice algo diferente. El propietario tampoco le puede pedir que se mude hasta se haya cumplido el plazo del contrato de alquiler.


Los alquileres de mes a mes no son por un período de tiempo fijo. Siguen hasta que usted decide mudarse o el propietario le pide que se vaya. Si paga el alquiler mensualmente y usted decide mudarse, tiene que notificar al propietario 30 días antes de la mudanza. Si el propietario quiere aumentarle el alquiler, se lo tiene que decir por escrito 30 días antes de tiempo si el aumento es del 10 por ciento o menos y 60 días antes de tiempo si el aumento es de más del 10 por ciento. Si el propietario quiere que usted se mude y usted ha vivido en la propiedad alquilada por un año o menos, le tiene que dar un aviso previo de 30 días. Si vivió en la propiedad alquilada por más de un año, le tiene que dar un aviso previo de 60 días de que se tiene que mudar. Sin embargo usted y el propietario pueden acordar por escrito un aviso previo más corto.


Si usted viola las reglas, por ejemplo si no paga el alquilar o usa el departamento para fines ilegales o perturba el orden público, el propietario le puede dar un aviso de 3 días de que pague el alquiler o se mude, de que cese su conducta ilegal o se mude o simplemente de que se mude.




2 ¿TIENE QUE ESTAR POR ESCRITO EL CONTRATO DE ALQUILER?

No, los contratos por un tiempo fijo y de mes a mes pueden ser orales o escritos. Sin embargo, por lo general para que un contrato de alquiler de más de un año sea obligatorio tiene que estar por escrito.


Contrato oral. Cuando hay un contrato oral, no se pone nada por escrito. Usted y el propietario hablan las cosas y llegan a un acuerdo. A algunas personas les gusta tener un contrato oral porque tiene menos reglas. Sin embargo, debido a que puede ocurrir que usted y el propietario recuerden el contrato de maneras diferentes después de varios meses, por lo general es mejor poner el contrato por escrito. Además, es difícil hacer cumplir un contrato de alquiler oral.


Contrato escrito. Si usted tiene un contrato escrito, léalo con mucha atención y verifique que lo entienda. A veces los contratos de mes a mes o de plazo fijo mencionan “Reglas y reglamentaciones” adicionales. No firme el contrato hasta que haya leído las reglas adicionales. Además, antes de firmar el contrato verifique que todos los espacios en blanco estén llenados o tachados y pida una copia.


Cuando alquile un departamento o una casa, pida el nombre, la dirección y el número de teléfono del propietario o del agente del propietario. Debe tener esta información en caso de que ocurra una emergencia, como un caño de agua roto o llaves extraviadas. También debe saber dónde ponerse en contacto con el propietario si tiene una queja.




3 ¿PUEDO CAMBIAR UN CONTRATO POR ESCRITO?

Usted puede hacer cambios en el contrato antes de firmarlo, siempre que el propietario esté de acuerdo. Puede tachar las cosas que usted y el propietario acuerden quitar. Si añade alguna cosa, escríbala. Por ejemplo, su contrato de alquiler puede decir que el propietario le puede dar una notificación de sólo siete días antes de aumentarle el alquiler. Si desea una notificación de más días, pídale al propietario que lo cambie a 30 días o táchelo. Los dos tienen que poner sus iniciales en todos los cambios.


Si desea fumar o tener una mascota en el departamento y el contrato de alquiler dice que no puede hacerlo, puede preguntarle al propietario si está dispuesto a cambiar esa parte del contrato.


Si el contrato dice que todo en el departamento está en buenas condiciones y usted no tuvo la oportunidad de inspeccionarlo, escriba “Sujeto a inspección” junto a ese párrafo.


Algunos contratos de alquiler por escrito incluyen reglas que no se pueden hacer cumplir. Muchos contratos de alquiler son formularios impresos que se puedan comparar en las papelerías. Esos formularios a menudo no están actualizados porque la ley cambió. Usted no estará obligado por ninguna regla ilegal u obsoleta en el contrato de alquiler que firme. Por ejemplo, su contrato de alquiler puede decir que el propietario no es responsable si usted se lesiona porque el edificio no se mantiene en buenas condiciones—lo cual podría ser ilegal. O el acuerdo puede decir que usted no puede hacer reparaciones y descontarlas del alquiler. Pero a veces puede hacerlas.




4 ¿DEBO ALGÚN DINERO APARTE DEL ALQUILER?

Posiblemente. El propietario tiene derecho a pedir ciertas cuotas y depósitos. Y usted tiene derecho a que le den un recibo o un acuerdo por escrito que explique los cargos y cómo obtener un reembolso más adelante.


Si bien la ley considera que todos los depósitos son “depósitos de garantía”, los siguientes son algunos de los pagos que el propietario le puede pedir que realice:


• Alquiler del último mes por adelantado. El propietario le puede pedir que pague el alquiler del último mes antes de mudarse. Después, si usted avisa con suficiente anticipación antes de mudarse, no tendrá que pagar el alquiler del último mes.


• Depósito de garantía. Este depósito se puede usar para cosas como reemplazar una ventana rota u otros daños causados mientras que usted fue el inquilino. Pero si usted no causó ningún daño, le deben devolver el depósito de garantía.


• Cuota o depósito de limpieza. Algunos propietarios requieren un depósito o una cuota de limpieza. Su contrato de alquiler puede decir que esa cuota no es reembolsable. Eso, sin embargo, es ilegal. Independientemente de si se llama cuota o depósito, por lo general le deben devolver el dinero si mantiene el lugar limpio.


• Cuota de verificación de crédito. Muchos propietarios hacen que usted pague el costo de verificar su crédito.


El propietario le tiene que devolver el depósito de garantía a más tardar tres semanas después de su mudanza o decirle por escrito por qué no se lo devolverá. El propietario también le debe rendir cuentas sobre cómo se gastó su dinero. Un propietario que necesita usar parte del dinero para limpieza o reparaciones le debe devolver el saldo.


Pero, ¿qué pasa si el propietario no le notifica? ¿O qué pasa si usted cree que el propietario no tiene derecho a quedarse con el dinero? Lo puede demandar en la corte de reclamos menores. Si gana el caso, puede obtener una devolución de todo o parte de su dinero.


La ley en Costa Rica limita la cantidad total de depósitos que se pueden requerir. El total no puede exceder el costo de dos meses de alquiler para los departamentos que se alquilan sin muebles o tres meses de alquiler para los departamentos que se alquilan amueblados.


Además, tenga presente que usted no está cubierto por las pólizas de seguro del propietario. Si desea protección de seguro contra incendio y robo, puede comprar un seguro de inquilinos.


Una nota importante sobre el alquiler: No pague el alquiler en efectivo, excepto si le dan un recibo. Es mejor pagar por medio de transferencia electrónica, depósito bancario o con un cheque.




5 ¿QUÉ PASA CUANDO VENCE MI CONTRATO DE ALQUILER?

Lea el contrato de alquiler con mucha atención. Es probable que explique lo que tiene que hacer. Por ejemplo, el contrato de alquiler puede tener una cláusula de “renovación automática”. Eso quiere decir que si usted está pensando mudarse, se lo tiene que decir al propietario antes de que venza el contrato de alquiler. La cláusula también es aplicable al propietario: él también le tiene que pedir que se mude antes de que se venza el contrato. De lo contrario, el contrato de alquiler se renovará por el mismo periodo de tiempo que el contrato original.


Nota: Las cláusulas de renovación automática no se pueden hacer cumplir si no están impresas en negrita y con letra tan grande como ésta.


¿Qué pasa si usted tiene un contrato de alquiler por seis meses o un año, pero sin una cláusula de renovación automática? Si paga el alquiler mensualmente y el propietario acepta su pago del alquiler después de que se venció el contrato, el contrato se renueva automáticamente como un contrato de mes a mes.


Puede ser que su contrato de alquiler no sea un contrato estándar de seis meses o un año. En lugar de ello puede tener una fecha de finalización específica. En ese caso usted puede permanecer en el departamento después de esa fecha con un contrato de mes a mes si el propietario acepta su pago del alquiler.




6 ¿QUIÉN DEBE HACER LAS REPARACIONES EN MI HOGAR?

Si usted, alguien de su familia o un amigo causan el daño, usted debe completar las reparaciones, excepto si su contrato de alquiler o el propietario le instruyan que no lo haga. Por ejemplo, si su hijo rompe una ventana, usted debe reparar el vidrio. Puede pedirle al propietario o a la administración que haga la reparación, pero esté preparado para pagarla. Sin embargo, si usted no causó el daño, el propietario probablemente será responsable por las reparaciones.


El mejor momento para pedir reparaciones o mejoras es antes de mudarse, pero después de haber firmado el contrato de alquiler. Recorra el departamento o la casa con el propietario o el administrador y solicite las reparaciones. Es recomendable que lleve a un amigo consigo. Su amigo puede ser testigo si usted y el propietario están en desacuerdo más adelante sobre alguna reparación prometida.


También es una buena idea sacar fotos de los problemas que haya, como una pata rota de una mesa o una lámpara que no funcione. Usted y su amigo deben poner la fecha y sus iniciales a las fotos. Esas fotos también pueden ayudar a asegurar que le devuelvan su depósito cuando se mude.


Si las reparaciones no se hacen para la fecha acordada, envíe un recordatorio por correo y quédese con una copia. Conviene poner todos los pedidos de reparaciones por escrito. Feche todos sus pedidos y retenga una copia.




7 ¿PUEDE EL PROPIETARIO ENTRAR A MI HOGAR SIN PREGUNTARME?

Sí, pero únicamente en emergencias. Por ejemplo, suponga que una bañera se desborda en el departamento de arriba del suyo. En ese caso, el propietario podrá entrar a su departamento para ver si hay daños de agua incluso si usted no está en su casa.


El propietario también puede entrar por ciertos otros motivos, pero únicamente después de darle una notificación por escrito con 24 horas de antelación y únicamente en horario normal de oficina. Por ejemplo, si usted piensa mudarse, el propietario tiene derecho a mostrar el departamento o a la casa a posibles inquilinos. También puede ser que el propietario quiera que un electricista inspeccione el cableado. El propietario le tiene que dar una notificación por escrito con 48 horas de antelación para hacer una inspección de su unidad antes de que la desocupe.




8 ¿QUÉ DERECHOS TIENE EL PROPIETARIO?

El propietario tiene derecho a esperar que usted siga las reglas de su contrato de alquiler. Por ejemplo, usted debe pagar el alquiler a tiempo y mantener el departamento o la casa limpios. Y también debe evitar molestar a otros inquilinos con fiestas ruidosas o el televisor puesto muy fuerte.


Además, use el departamento o la casa solamente como esté supuesto a utilizarse. Por ejemplo, no tenga un negocio de tintorería en un departamento residencial en alquiler.


El propietario también tiene derecho a esperar que usted arregle todas las cosas que dañe. Si rompe una lámpara en un departamento amueblado, por ejemplo, debe arreglarla o reemplazarla.


Si usted no sigue las reglas, el propietario puede tener un buen motivo para pedirle que se mude. Y si no se muda, el propietario puede demandarlo en la corte para desalojarlo.


Además, si bien nadie puede negarse a alquilar una propiedad a alguien con hijos, el propietario sí tiene derecho a limitar la cantidad de personas que puedan vivir en el departamento.


El propietario también tiene derecho a vender el edificio. Si se vende el edificio, su contrato de alquiler no cambia. El propietario debe ya sea transferir sus depósitos al nuevo propietario o devolvérselos a usted. Si transfiere los depósitos, el propietario se lo tiene que decir por escrito y darle el nombre, la dirección y el número de teléfono del nuevo propietario.




9 ¿QUÉ DERECHOS TENGO YO?

Usted puede alquilar su departamento a otra persona, excepto si su contrato de alquiler dice lo contrario. Esto se conoce como “subalquilar”. Si el contrato de alquiler prohíbe que subalquile, pregúntele al propietario si lo puede hacer y pídale su aprobación por escrito. Verifique que su subinquilino sea una persona responsable. Si el subinquilino causa daños o no paga el alquiler, usted lo tendrá que pagar.


Algunas comunidades tienen leyes de “control de alquileres” que confieren ciertas protecciones contra los aumentos de los alquileres. Por lo general esas leyes dicen cuándo y cómo le pueden aumentar el alquiler. Muchos gobiernos locales tienen organismos de “juntas de alquiler” que lo pueden ayudar con asuntos vinculados a las leyes y ordenanzas locales sobre alquileres.


Usted también tiene derecho a tener un lugar decente para vivir. La ley dice que su departamento en alquiler debe ser habitable. Si el departamento no es habitable—sin que sea su culpa—se puede mudar. Es posible que no tenga que pagar alquiler después de mudarse, incluso si tiene un contrato de alquiler.


También puede demandar al propietario por todos los alquileres que haya pagado en exceso mientras vivía en condiciones deficientes que causaban que fuera impropio para alquilar.


Por ley, para que un lugar sea inhabitable o “impropio para alquilar”, el problema tiene que ser sustancial y puede incluir:


• falta de impermeabilización y de protección contra la intemperie, como por ejemplo ventanas rotas,

• mala plomería,

• agua corriente caliente y fría insuficiente para bañarse y limpiar,

• luces eléctricas que no funcionan bien,

• terreno y edificio sucios,

• cucarachas y roedores,

• botes de basura insuficientes para su basura o

• pisos, escaleras y pasamanos en malas condiciones.




10 PUEDO DENUNCIAR AL PROPIETARIO SI EL DEPARTAMENTO NO ES HABITABLE?

Sí. Digamos que hay problemas en el techo (goteras) y que el propietario no lo arregla, a pesar de sus llamadas telefónicas y cartas. En ese caso usted puede denunciar al propietario al departamento de viviendas o de inspección de edificios.


¿Y si hay ratas o ratones en el edificio? ¿O si no recogen la basura por una semana? Llame al ministerio de salud. Mucha basura en los pasillos puede ser un peligro de incendio. En ese caso usted puede denunciar al propietario al departamento de bomberos.


Es posible que la dependencia de gobierno a la que llame dé una notificación por escrito al propietario para que corrija el problema dentro de los 60 días. Si no hay mejoras, es posible que usted pueda demandar al propietario.




11 ¿QUÉ PUEDO HACER EN LUGAR DE DENUNCIAR AL PROPIETARIO?

Si los problemas causan que el departamento sea impropio para alquilar, puede hacer las reparaciones usted mismo o pagar para que se hagan. Después es posible que pueda descontar ese dinero de su alquiler. Pero no puede descontar más que el costo de un mes de alquiler por una reparación, ni tampoco puede descontar los costos de las reparaciones más de dos veces por año.


Usted puede dejar de pagar el alquiler hasta que se hagan las reparaciones. Sin embargo, ese procedimiento puede ser arriesgado si no tiene asesoramiento legal, porque el propietario lo puede demandar. Y conviene que usted ponga el monto del alquiler en una cuenta de “garantía bloqueada”. Eso garantiza que usted tendrá el dinero necesario para pagar el alquiler después de que se hayan hecho las reparaciones o si se tiene que mudar.


En ambos casos, escríbale primero al propietario y explíquele lo que piensa hacer. También debe darle al propietario un plazo razonable para que haga las reparaciones. Tenga presente que estos dos remedios pueden terminar en un desalojo si no se hacen bien. Obtenga asesoramiento legal antes de retener el alquiler o pagar las reparaciones.


Si usted tiene una queja significativa, es posible que otros inquilinos también la tengan. Organice una reunión para hablar sobre el problema. Es posible que todos los inquilinos decidan firmar una carta pidiéndole al propietario que haga la reparación o la mejora. O podrían decidir elegir a alguien para que se reúna con el propietario en nombre de los inquilinos.


Si todo lo demás falla, usted y los demás inquilinos pueden considerar una huelga de alquileres. Pero antes de hacerlo consideren juntar dinero de todos para contratar a un abogado.




13 ¿ME PUEDE DEMANDAR EL PROPIETARIO PARA DESALOJARME?

Sí, en algunos casos el propietario lo puede demandar, independientemente de si su contrato de alquiler es a plazo fijo o de mes a mes.


Si tiene un contrato de alquiler, el propietario puede tratar de desalojarlo por motivos como no pagar el alquiler, violar su contrato de alquiler o perturbar el orden público. En esos casos, antes de demandarlo para desalojarlo el propietario le tiene que dar la notificación por escrito apropiada de 3 días para que se mude. El propietario también lo puede demandar para desalojarlo si viola alguna parte del contrato de alquiler o si le pide que se mude cuando se vence su contrato de alquiler y usted se niega a hacerlo.


Si tiene un contrato de alquiler de mes a mes y no vive en una unidad sujeta a control de alquileres, el propietario le puede dar una notificación por escrito para que se mude incluso si no hizo algo malo. Si vivió en la unidad por un año o menos, le tienen que dar una notificación de 30 días. Si vivió en la unidad por más de un año, le tienen que dar una notificación de 60 días. Si bien usted es responsable por pagar el alquiler durante el período de la notificación, si el propietario acepta el alquiler que usted le paga para cubrir un período de tiempo después de que vence la notificación, al aceptar su dinero el propietario invalida la notificación. Para obtener más información sobre su situación específica, conviene que hable con un abogado.


Si no se muda dentro de ese plazo, el propietario lo puede demandar para desalojarlo. Sin embargo, en algunas comunidades sólo lo pueden desalojar si hizo algo malo, como no pagar el alquiler, violar las reglas o hacer algo ilegal.


Para desalojarlo, el propietario tiene que ir a la corte. La demanda contra usted se conoce como una acción por “retención ilícita de un inmueble”.


Un juicio de desalojo empieza de la siguiente manera. Después de que usted recibe una notificación de 3 días, 30 días ó 60 días y transcurrió ese plazo, el propietario le envía una “demanda”. La demanda es un documento que dice que lo están demandando. Usted tiene cinco días—incluyendo los fines de semana—para responder a la demanda. También recibirá una “citación”, que le indica cuándo y dónde debe responder. Tiene que responder a la demanda por escrito, utilizando los formularios apropiados de la corte. Si no lo hace, el caso probablemente se decidirá a favor del propietario.


Para tratar de evitar una demanda, usted puede sugerir “mediación”. Esto significa que una “persona neutral”—alguien que no tiene nada que ver con el problema—tratará de ayudar a usted y al propietario a resolver sus diferencias.




14 ¿PUEDE EL PROPIETARIO CAMBIAR LA CERRADURA PARA QUE YO NO PUEDA ENTRAR?

Por ley, un propietario que quiere que usted se mude no puede cambiar la cerradura de su departamento o de su casa, ni sacar sus pertenencias ni ninguna puerta o ventana. El propietario tampoco puede cortar legalmente el gas, la electricidad o el agua. Si ocurre alguna de esas cosas, usted puede demandar al propietario en la corte.


Si gana el caso, el propietario tendrá que pagar los daños causados. Por ejemplo, los alimentos en su nevera se pueden haber estropeado porque la electricidad estuvo cortada. Es posible que el propietario tenga que pagar los honorarios de su abogado. Sin embargo, si usted pierde el caso es posible que tenga que pagar los honorarios del abogado del propietario.




15 ¿QUÉ PUEDO HACER SI PIERDO UN JUICIO DE DESALOJO?

Si pierde, tendrá que mudarse, y es posible que tenga que pagar los costos de ir a la corte, incluyendo los honorarios de los abogados y los alquileres atrasados. También puede “apelar”. Eso quiere decir que puede pedir a una corte de mayor instancia que vuelva a oír su caso. Pero igual se tendrá que mudar, excepto si la corte le concede una “suspensión”, o demora, hasta que se llegue a una decisión final sobre su caso.


Si no apela, no tendrá más opción que mudarse. Si no se muda, el propietario puede obtener una “orden judicial de transferencia de posesión de un inmueble”. Este es un papel que ordena a los alguaciles que lo saquen de la vivienda.


¿Qué pasa si se muda y deja sus pertenencias en la unidad? El propietario le tiene que dar 15 días (18 días si le envía la notificación por correo) para sacarlas. Si no reclama sus pertenencias durante ese tiempo, el propietario las puede tratar como bienes abandonados.




16 ¿QUÉ PUEDO HACER SOBRE LA DISCRIMINACIÓN?

Es posible que crea que el propietario de un departamento o una casa no se los quiera alquilar por su raza, religión, nacionalidad, antecedentes, edad, orientación sexual, sexo o discapacidad. Tal vez el propietario no quiera alquilar una unidad a usted y a una persona del sexo opuesto porque no están casados. Si ese es el caso, busque la ayuda de un abogado con experiencia en derecho de propietarios e inquilinos para que le asesore en este tema.




17 ¿CÓMO PUEDO ENCONTRAR A UN ABOGADO PARA QUE ME REPRESENTE?

Si no conoce un abogado, pida a un amigo, a un compañero de trabajo, a su empleado o a un socio de negocios que le recomienden uno. Es recomendable que pregunte si el abogado tiene experiencia en derecho de propietarios e inquilinos.


Los honorarios de los servicios de referencia de abogados varían. No olvide preguntar si hay que pagar por la referencia o la consulta inicial. Y si decide contratar a un abogado, verifique que entienda qué estará pagando, cuánto costará y cuándo tendrá que pagar su cuenta. Es recomendable que hable con varios abogados antes de contratar a uno.


¿Qué pasa si no tiene suficiente dinero para pagar el asesoramiento legal? Es posible que pertenezca a un plan de “seguro legal” que cubra esos tipos de servicios o, si sus ingresos son muy bajos, puede ser que cumpla con los requisitos para obtener ayuda legal gratis o de bajo costo.




EL PROPÓSITO DE ESTE FOLLETO ES PROPORCIONAR INFORMACIÓN GENERAL SOBRE LA LEY, LA CUAL ESTÁ SUJETA A CAMBIOS. NO ES ASESORAMIENTO LEGAL. SI TIENE UN PROBLEMA LEGAL ESPECÍFICO, CONSULTE CON UN ABOGADO.

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